Il settore degli affitti brevi (le locazioni turistiche sotto i 30 giorni) ha subito una trasformazione radicale con la Legge di Bilancio 2026. Se negli anni scorsi la normativa era rimasta in una zona "grigia", le nuove regole puntano a tracciare una linea netta tra chi mette a reddito una seconda casa saltuariamente e chi, di fatto, gestisce un’attività professionale mascherata da privata.
La novità principale scattata il 1° gennaio 2026 riguarda il numero di unità abitative gestite.
Fino a 2 immobili: Resta possibile la gestione come "privato" (persona fisica). Si può optare per la Cedolare Secca, con l'aliquota al 21% per il primo immobile e al 26% per il secondo.
Dal 3° immobile in poi: La presunzione di "imprenditorialità" diventa automatica. Non importa se gli immobili sono di proprietà, in usufrutto o sublocati: non appena si mette a reddito la terza unità, scatta l'obbligo di apertura della Partita IVA e l'iscrizione al Registro delle Imprese.
Attenzione: La norma non guarda solo alla proprietà, ma al numero di immobili destinati alla locazione breve nello stesso periodo d'imposta.Per chi rimane sotto la soglia dei tre immobili, il regime della cedolare secca è stato confermato ma con una gestione più rigida:
21% sulla prima casa destinata ad affitto breve.
26% sulla seconda casa.
Nessuna deduzione: Si ricorda che con la cedolare secca non è possibile dedurre le spese di gestione (pulizie, commissioni delle piattaforme come Airbnb/Booking, utenze).
Per chi supera i due immobili e apre Partita IVA, la cedolare secca sparisce: il reddito confluisce nel reddito d'impresa (soggetto a IRPEF o regime forfettario, se applicabile), permettendo però la deduzione dei costi.
Nel 2026 il CIN è diventato pienamente operativo e obbligatorio. Non è più possibile pubblicare annunci online senza esporre il codice.
Le piattaforme (Airbnb, Booking, Expedia) sono ora responsabili in solido: se un annuncio è privo di CIN, viene rimosso automaticamente dai loro sistemi.
Sanzioni: La mancata esposizione del CIN comporta multe che vanno da 800 € a 8.000 €, mentre l'esercizio dell'attività oltre il secondo immobile senza Partita IVA può portare a contestazioni per evasione IVA e contributiva (INPS Commercianti).
Un altro limite fondamentale riguarda i servizi offerti. Anche con un solo immobile, l'amministrazione finanziaria può contestare l'attività d'impresa se vengono offerti servizi "alberghieri" come:
Colazione servita.
Servizio di guida turistica o noleggio auto incluso.
Pulizia giornaliera durante il soggiorno (e non solo al cambio ospite).
Il messaggio del legislatore per il 2026 è chiaro: l'affitto breve non deve più essere una forma di concorrenza sleale verso gli hotel. Chi vuole gestire un piccolo portfolio immobiliare deve strutturarsi come impresa.
Fonte: Il Sole 24 Ore