Affitti Brevi 2026: La stretta della Legge di Bilancio. Quando scatta l'obbligo di Partita IVA?

Il settore degli affitti brevi (le locazioni turistiche sotto i 30 giorni) ha subito una trasformazione radicale con la Legge di Bilancio 2026. Se negli anni scorsi la normativa era rimasta in una zona "grigia", le nuove regole puntano a tracciare una linea netta tra chi mette a reddito una seconda casa saltuariamente e chi, di fatto, gestisce un’attività professionale mascherata da privata.

1. La "Regola del Terzo Immobile"

La novità principale scattata il 1° gennaio 2026 riguarda il numero di unità abitative gestite.

• Fino a 2 immobili: Resta possibile la gestione come "privato" (persona fisica). Si può optare per la Cedolare Secca, con l'aliquota al 21% per il primo immobile e al 26% per il secondo.

• Dal 3° immobile in poi: La presunzione di "imprenditorialità" diventa automatica. Non importa se gli immobili sono di proprietà, in usufrutto o sublocati: non appena si mette a reddito la terza unità, scatta l'obbligo di apertura della Partita IVA e l'iscrizione al Registro delle Imprese.

  Attenzione: La norma non guarda solo alla proprietà, ma al numero di immobili destinati alla locazione breve nello stesso periodo d'imposta.

2. Cedolare Secca 2026: Aliquote e limitazioni

Per chi rimane sotto la soglia dei tre immobili, il regime della cedolare secca è stato confermato ma con una gestione più rigida:

• 21% sulla prima casa destinata ad affitto breve.

• 26% sulla seconda casa.

• Nessuna deduzione: Si ricorda che con la cedolare secca non è possibile dedurre le spese di gestione (pulizie, commissioni delle piattaforme come Airbnb/Booking, utenze).

Per chi supera i due immobili e apre Partita IVA, la cedolare secca sparisce: il reddito confluisce nel reddito d'impresa (soggetto a IRPEF o regime forfettario, se applicabile), permettendo però la deduzione dei costi.

3. CIN (Codice Identificativo Nazionale) e sanzioni

Nel 2026 il CIN è diventato pienamente operativo e obbligatorio. Non è più possibile pubblicare annunci online senza esporre il codice.

• Le piattaforme (Airbnb, Booking, Expedia) sono ora responsabili in solido: se un annuncio è privo di CIN, viene rimosso automaticamente dai loro sistemi.

• Sanzioni: La mancata esposizione del CIN comporta multe che vanno da 800 € a 8.000 €, mentre l'esercizio dell'attività oltre il secondo immobile senza Partita IVA può portare a contestazioni per evasione IVA e contributiva (INPS Commercianti).

4. Gestione Professionale e Servizi Aggiuntivi

Un altro limite fondamentale riguarda i servizi offerti. Anche con un solo immobile, l'amministrazione finanziaria può contestare l'attività d'impresa se vengono offerti servizi "alberghieri" come:

• Colazione servita.

• Servizio di guida turistica o noleggio auto incluso.

• Pulizia giornaliera durante il soggiorno (e non solo al cambio ospite).

Conclusioni

Il messaggio del legislatore per il 2026 è chiaro: l'affitto breve non deve più essere una forma di concorrenza sleale verso gli hotel. Chi vuole gestire un piccolo portfolio immobiliare deve strutturarsi come impresa.

Fonte: Il Sole 24 Ore